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此外，大發地產旗下的商業物業主要為上海凱鴻廣場、南京艾尚天地、南京凱鴻廣場、港陸廣場。數據顯示，艾尚天地的營業情況向好，收入貢獻逐年上升，2017年已占據商業物業總額的59%，與之形成對比的是凱鴻和港陸的頹勢難掩。

招股書中，大發地產表示，因為商業物業位置優越，帶來瞭穩定的現金流量，其實施的積極而穩健的財務政策及運營也是優勢之一。

此前無論規模還是動作都相對低調的大發地產，此刻好似站上瞭《中國好聲音》的舞臺。面對評委席上拋來的“你的夢想是什麼？”這一問題，大發地產在聚光燈下許下瞭“沖擊千億，甚至未來5年沖擊3000億元”的願景。

正當市場欲以好奇的目光打量這位“面試者”時，其官網卻接連多日因服務不穩定而無法正常訪問，這讓原本就鮮有公開信息的大發地產顯得更加神秘。

然而，大發地產現有土儲總建築僅為172.03萬平方米，其中，可銷售及出租的已竣工物業共計20.28萬平方米，占總土地儲備的11.8%；110.36萬平方米的在建物業，占總土地儲備的64.1%；41.39萬平方米的持作未來開發物業，占總土儲的24.1%。

相較於萬達、富力回A之路的君問歸期未有期，港股市場已擠滿瞭渴望在資本市場亮相的房企。

弘陽地產欲提速沖規模時，先將橄欖枝拋向原旭輝集團副總裁兼首席人力資源官，張良到來後接連出擊，4個月便為弘陽帶來瞭9名旭輝、泰禾、新城的高管，這9人到來後將在戰投、經營、營銷、財務等多個方面合力為弘陽提速。

這未嘗不是一個方法，此前也有先例。

我們試圖從已有信息入手，勾勒其大致的發展路徑。

負債高企

千億隻是廖魯江的小目標，其5年長期規劃中將目光鎖定在3000億元的高度。

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2015年和2016年，大發地產經營活動凈現金流分別為-7.92億元、8.55億元， 2017年這一數值驟降為-23.93億元。針對這一表現，大發地產表示，主要是由於物業開發活動增加令已竣工持作銷售物業增加，由於預售新物業項目減少令客戶預付款項減少，物業開發活動增加令在建物業增加。

截至2018年2月底，大發旗下的24個項目構成為20棟住宅物業，3棟商業綜合體及一個辦公樓層，全部分佈於長三角地區，總部上海有5個，其餘19個項目分佈於江浙皖三省。

2017年底，時任龍湖集團副總裁的袁春加盟鴻坤地產，袁春在龍湖時分管集團品牌和營銷部及客戶與市場研究部。業內人士普遍對袁春很是認同，肯定其能力、情商皆出眾。基於此，袁春的到來不僅為此前名不見經傳的鴻坤帶來知名度，重要的是讓市場對其未來的增長保有樂觀的態度。

而大發地產的現任管理層中最大的王牌便是今年初剛加盟的執行總裁廖魯江。縱觀廖魯江的從業經歷，無論龍湖還是世茂，其分管的工作皆為人事。
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然而，廖魯江來到大發4個月尚未有實質性動作，其更為人樂道的是上任時的“豪言壯語”。廖魯江直言：“中型房企如果想要在未來活下去，此刻就必須拿出奮鬥者之心，拿出敢叫日月換新天的魄力，招兵買馬，戰略進取，加速進入千億級俱樂部，未來才有可能繼續留在地產球場上繼續踢球。”

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畢竟大發地產利息覆蓋倍數僅為1倍，換言之經營活動產生的利潤僅僅夠支付利息，這一盈利水平能否被港股資本市場認可？

人事出身的總裁向規模發起訴求，立足於大發現有的土儲和錢袋子，如何支撐其跑進3000億決賽點是最大的問號。

大發地產的營收來源主要為物業開發及銷售、商業物業投資以及經營和物業管理服務三方面。近三年裡，三塊業務均有增長，其中物業開發占比由89.2%增至97.9%，是大發地產絕對核心的業務，而物業管理服務逐漸邊緣化至0.2%。

《國際金融報》記者據此聯系大發地產，截至目前仍未收到其回復。

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縱觀此前黑馬房企的舉措，區域總或是戰投、營銷方面的人才向來是其所愛。

大發地產赴港上市：夢想很美好，現實很骨感

大發對於規模的追求絕不僅限於口頭上。

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資料顯示，2015-2016年，大發地產經營收益微減，但毛利和毛利率卻均有上升。2017年，大發的經營收益由上一年的6.57億元一躍至44.14億元，同比大增571.84%，同期毛利率卻下降瞭3.2個百分點，為近三年最低。

對於這一表現，大發地產表示，主要由於大發繼續擴張位於長三角的地區業務，從而使得已竣工及交付的住宅項目數量增加、總建築面積增加以及平均售價的上漲。

從項目佈局來看，大發依然是一傢不折不扣的區域性房企。

大發地產原名凱潤房地產，1996年發跡於浙江溫州，5年後，擴張至上海並將總部遷至上海，十多年來在上海總計開發5項物業，累計建築面積達48.98萬平方米，當前業務主要集中於長三角地區。創始人葛和凱已辭去管理層職位，鮮少公開露面，80後“二代”葛一 全面接班，主持工作。

這一佈局讓大發地產頗為得意，其在招股書中表示，長三角區核心城市的土儲及高效獲地能力是自身競爭力所在。

小房企大夢想

除瞭上海、南京，大發地產大量持倉的項目均位於三四線城市。具體來看，安徽是其第一大土儲所在地，占據瞭近半壁江山，安徽地區的土儲主要集中在安慶和蕪湖，其中安慶一地的土儲便高達61萬平方米，占據總土儲的35%。浙江緊隨其後，四成土儲皆匯於此，溫州、寧波和舟山為主糧倉。

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房企在奔赴A股和港股的路上，顯現出不同的姿勢。

然而根據招股說明書，重視“強運營”的大發地產經營性現金流卻並不樂觀。

有業內人士向《國際金融報》記者直言：“大發挖廖魯江來做什麼？指望廖來幫它繼續挖人嗎？”

大幅擴張也導致大發地產的負債水漲船高。

2015-2017年，大發地產的銀行貸款及其他貸款（包括即期及非即期借貸）分別為40.91億元、32.59億元和59.87億元，其中，2017年大發的貸款額增長84%；凈資產負債率達269.8%，同比增長119.8%；融資成本也由3.59億元增長至4.76億元。

時值銀根收緊、去杠桿的背景下，高杠桿房企的天花板近乎肉眼可見。

對於未來的融資，大發地產表示可能會尋求債務融資機會，包括資產支持型證券計劃、公司債券及其他債務發行籌集資金。

對於欲沖規模的大發而言，當務之急是改善土儲匱乏的困境。而加杠桿後，高昂的融資成本讓毛利率下降，凈利率僅為3.4%的大發地產而言能否吃得消？

2017年末，三盛、福晟相繼通過借殼在港股完成上市，正榮也於2018年初成功掛牌。今年二季度剛開始，弘陽地產便遞交瞭招股說明書，4月26日大發地產不甘人後，重復瞭同樣的動作。

對於中小房企而言，通過引入規模房企旗下成熟人才來復制其高增長路徑無可厚非，然而大發的這一操作卻讓市場直呼“看不懂”。

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